Jak je to s výnosem z nemovitosti?

V rámci investic do nemovitostí rozlišujeme dva výnosy: z investice a z pronájmu.

Výnos z investice se podobá tomu z akcií. Nemovitost, kterou zakoupíte, postupně roste na hodnotě. Tento výnos je při investicích do nemovitostí zcela zásadní, mění totiž hodnotu Vaší investice v čase o inflaci a Vy díky němu zhodnocujete své úspory. Jak se mění hodnota nemovitostí se podívejte v grafu níže.

Vývoj ceny za metr čtvereční v Ústí nad Labem

V grafu jsou zobrazeny průměrné ceny za metr čtvereční v Ústí nad Labem. 

Zdroj: FérMarkléři.cz

Naši investoři se však v zásadě rozdělují na dvě skupiny. Na investory se zájmem o zhodnocení vlastního kapitálu (úspor), které zajímá nejvíce právě zhodnocení nemovitosti jako takové, a investory se zájmem o vytvoření pasivního příjmu. Ty naopak zajímá nejvíce výnos z pronájmu. 

Hrubý výnos z pronájmu není roven vašemu pasivnímu příjmu.

Ačkoliv jako vlastník nemovitosti můžete svou bytovou jednotku pronajmout za například 12 000 Kč, není dvanácti násobek této částky Vaším reálným výnosem z pronájmu. Musíte totiž započítat spoustu nákladů. Pro upřesnění příklad níže:

Byt byl pronajat za 12 000 Kč nájemníkům. Tento nájem se skládá ze zálohových plateb ve výši 4 000 Kč (záloha za vodu, topení, elektřinu, odpady atp.) a “čistého” nájmu 8 000 Kč. Z tohoto je dále nutné platit poplatek za správu nemovitosti (1 000 Kč) a fond oprav (obvykle okolo 2 000 Kč). Zatímco správa je dobrovolná, fond oprav je povinný,  Vaši nemovitost ale dlouhodobě zhodnocuje, například zateplením celého domu použitím prostředků z fondu oprav či vybudováním výtahu.

V tomto příkladu je takzvaný cash flow výnos investora celkem 5 000 Kč. Cash flow výnos se rovná měsíční částce, která mu z vlastnictví nemovitosti každý měsíc zůstane. Čistý výnos pak v sobě zahrnuje i platbu za správu, která je však u všech našich bytů dobrovolná. V naší nabídce do čistého výnosu nezapočítáváme fond oprav, aby bylo zřejmé a jasné, jaká je měsíční renta majitele nemovitosti. Některé investiční firmy či realitní kanceláře jej však připočítávají do výnosu, jelikož s jím investor dlouhodobě udržuje byt a dům v provozuschopném stavu. 

Jak se mění výnos z pronájmu? 

Výnos z pronájmu (hrubý) se počítá vydělením nájmu cenou kupované nemovitosti. Vzhledem k prudkému růstu hodnoty nemovitostí v celé České republice tak v posledních pěti letech zaznamenáváme mírný pokles výnosů z pronájmu. Není to však nutně snižováním ceny nájmů, avšak spíše růstem hodnoty kupovaných nemovitostí. 

Naši investoři získali výnos 50 % během dvou let – jak je to možné?

Náš investor zakoupil na podzim roku 2019 bytovou jednotku v Mostě, ulice Jana Kříže, o dispozici 4+1 za celkovou cenu 1 100 000 Kč. Od jara 2020 získával výnos z pronájmu ve výši 10 500 Kč, jelikož se nám podařilo byt pronajmout mimořádně výhodně sezónním pracovníkům podílejícím se na stavbě elektrárny v okolí Mostu. Mimo sezónu pak výnos činil 6 až 8 tisíc korun měsíčně. Investor držel bytovou jednotku ve svém vlastnictví až do zimy 2021. Za dva roky pronájmu tedy zinkasoval na svůj účet 210 000 Kč. 

12 * 10 500 Kč + 6 * 8000 Kč + 6 * 6000 Kč = 210 000 Kč. 

Pronájem v sezóně —pronájem mimo sezónu — prázdný byt, využita naše garance

Na podzim roku 2021 jsme se s investorem dohodli na odprodeji jednotky. Proto investor souhlasil s dodatečnou investicí do rekonstrukce ve výši 150 000 Kč, aby byl obnoven standard nemovitosti a proveden home-staging. Prodejní cena jednotky pro prosinec 2021 byla tedy stanovena na 1 750 000 Kč včetně provize realitní kanceláři, s níž dlouhodobě spolupracujeme. 

Výnos z investice tak činí 650 000 Kč, je však nutno jej ponížit o náklady rekonstrukce ve výši 150 000 Kč a prodejní provizi realitní kanceláře ve výši 50 000 Kč. Celkový výnos z investice po odečtení nákladů činí 450 000 Kč. 

Výnos investora = Výnos z pronájmu (210 000 Kč) a Výnos z investice (450 000 Kč) = 660 000 Kč za dva roky.

Zaujala Vás tato investice? Chtěli byste realizovat podobné obchody? Dejte nám vědět Vaši představu, zejména zda chcete financovat koupi nemovitosti z vlastních prostředků či hypotečním úvěrem a který z výnosů je pro Vás důležitější.